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9大房贷变化收紧楼市钱袋:首套房贷首付三成

发表时间 [2012/10/4] 点击次数 [2704]

    2010年可谓是实至名归的房地产政策“调控年”,上半年,由“国十一条”引发第一轮调控,“史上较严厉新政”出台。下半年,首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。那么,在经历了一年的调控政策后,房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化?房贷市场发生了哪些变化呢?为此记者采访了专业代理机构北京“伟嘉安捷”的专家。

    今年以来,房地产贷款方面出台的政策列表汇总如下:

    那么,这些政策的出台,究竟对房地产市场中的购买者产生什么样的影响呢?

变化一:商业贷款首套房贷款首付较低30%

    优惠利率调至八五折

    房贷市场政策变化之一,即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%,之前90平方米首付20%的优惠取消。紧接着,各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折,彼此“心照不宣”。首套房首付和优惠利率折扣的上调,在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求。

而公积金贷款在首套房贷款政策上,并没有一刀切的从紧,仍然以90平方米为界,实行差别化的信贷政策,即首次购买90平方米以下较低可首付20%,90平方米以上较低首付30%。

变化二:商业贷款二套房“认房又认贷”政策

    首付50%、利率上浮1.1倍

    2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”,二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋,在未出售的情况下,再贷款购房仍会被认定为第二套房;对于借款人之前曾贷款购房,即使是贷款购置的房产已结清出售,再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策,如果是被认定为第二套房的购房者,那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严,对于投机投资型人群给予有利打压。

变化三:公积金二套房限定人均面积标准

    限制购买高档住宅 利率上浮1.1倍

    一向以政策优惠吸引借款人的公积金贷款也变得更为严厉,11月底北京市新出台的公积金政策规定,公积金二套房贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的缴存家庭,同时贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。同时,公积金对二套房购买高档住宅停发贷款。

    专业人士发现,公积金设置了28.81平方米的门槛,从实际操作来看,对于单身已有住房的借款人来说更为不利,人均28.81 平方米的标准使得这部分人群无论是再次换房还是组建家庭再购房,都将很难再使用公积金贷款购买第二套房。

    此外,实际操作中根据“认房又认贷”的认定标准,借款人将家庭名下唯一一套住房卖掉使用公积金贷款购买二套房时,无论其之前是贷款还是全款,只要卖掉的房屋面积超出人均居住面积28.81 平方米,也将无法使用公积金贷款,堪称史上较严公积金贷款政策。

变化四:三套房贷款的商业贷款、公积金贷款均停贷
    在三套房贷款上,商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”,而是在贷款步调上达成一致,对第三套房严禁发放贷款。同时,严格按照“认房又认贷”的认定标准,如果借款人名下有过两套全款住房且未出售,或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况,无论贷款是否结清,房产是否出售,都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。三套房的停贷直指投资投机型人群,使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房,对平抑北京过高的房价走势较为有利。



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